Hợp đồng thường có tốt cho nhà đầu tư?

Xét về mặt bản chất, hợp đồng chuyển nhượng (HĐMB) nhà ở là một loại hợp đồng giao dịch tài sản và nằm trong sự sửa sang của Bộ luật Dân sự 2005. tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là BĐS, nên nó còn chịu sự sửa chữa của Luật nhà ở, Luật kinh doanh nhà đất và những văn bản can hệ. Bản chất của HĐMB tài sản là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của các bên tay phải được biểu hiện rõ phê duyệt quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và làm được hợp đồng trên nền tảng có lợi của những bên tham dự. Điều đó có nghĩa là không thể có một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo đặng “ép” bên kia phải giao kết. tuy nhiên, với nhiều HĐMB căn hộ, quy định về thương lượng, thảo luận, cải tiến… dường như không được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư - bên bán bất động sản, duyệt việc soạn thảo một hợp đồng mẫu. [urldf=http://chungculinhdam.vn]mua bán căn hộ VP6 Linh Đàm ở đâu[/urldf]


để an ninh quyền lợi của cư dân nhà, những cơ quan trông coi Chính Phủ đã có sự sửa sang chặt chẽ hơn về vấn đề HĐMB căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. chi tiết, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD; chỉ thị 08/2010/QĐ-BXD… thì chủ đầu tư khi soạn thảo HĐMB phải tuân thủ theo các hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014).[urldf=http://sandatviet.vn/mua-ban-chung-cu-vp6-linh-dam-khu-do-thi-linh-dam.php]sandatviet.vn bán căn hộ VP6 Linh Đàm giá sốc[/urldf]

cùng với đó, đặng gia tăng trách nhiệm coi sóc Chính Phủ và an ninh quyền lợi người quan tâm nhà, các chủ đầu tư dự án phải làm được đăng ký HĐMB BDS (là hợp đồng theo mẫu, điều kiện chuyển nhượng chung bắt buộc phải đăng ký với Cục quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương theo quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/12/2012 của Thủ tướng Chính Phủ). Khi được Cục quản lý cạnh tranh phê duyệt, HĐMB ngôi nhà này mới được tiến hành giao kết với người mua. Quy định này là một bước bổ sung hơn nữa chức năng cai quản Nhà nước, hạn chế tình trạng những chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên HĐMB BDS.[urldf=http://sandatviet.vn/mua-ban-can-ho-chung-cu-kim-van-kim-lu-ct11-ct12-ct14-ct15.php]mua căn hộ CT12 Kim Văn Kim Lũ giá rẻ[/urldf]

các tranh chấp điển hình

tuy vậy, thực tế các vụ tranh chấp liên hệ tới HĐMB căn hộ (nhất là HĐMB chung cư nhà chung cư thương nghiệp) vẫn đang diễn ra kiểu cách. Một trong những nguyên do chủ yếu chính là việc những CĐT khi bắt đầu giao kết, đã khéo léo lồng các quy định, hoàn cảnh có tốt cho mình về công đoạn chi trả và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn giao lại; nghĩa vụ của CĐT khi bàn giao nhà…. Nếu cư dân đừng tìm hiểu, chớ được tham vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. [urldf=http://chungculinhdam.vn/Chung-cu-HH4-Linh-Dam-Khu-do-thi-Linh-Dam_c2_269_279_815.html]bán căn hộ Linh Đàm HH4 chính chủ[/urldf]

Theo quy định tại Khoản 2 - 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “2. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản chăng minh bạch thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó. 3. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn nhiệm vụ của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng bổn phận hoặc tháo gỡ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này đừng có hiệu lực, chữa trị trường hợp có thoả thuận khác”.

Như vậy, đối chiếuđối chiếuso sánhđối chiếuso sánhso vớiđối chiếuso sánhso với với quy định trên, nếu chủ đầu tư thi công hợp đồng có các điều khoản có ích lợi cho họ, thì phần giải thích có lợi sẽ thuộc về người mua nhà và các điều khoản loại điều trị cho CĐT sẽ vô hiệu. tuy thế, thực tại, chăng phải khách hàng nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan Chính Phủ (Tòa án), trong qui trình ứng dụng các quy định luật pháp vào giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng nhà thường “ứng dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó” (?!).

Một vấn đề đáng để ý khác liên can tới HĐMB nhà ở, đó là việc nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án căn hộ thương nghiệp (vĩnh viễn, có thời hạn), các quy định pháp lý dính dáng khác như: phê chuẩn của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, qui hoạch, xây dựng và kiểm soát… Bản thân khách hàng nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi chú ý HĐMB.

Điều này dẫn đến hiện trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại chăng hề rẻ vì CĐT đi thuê đất của Chính Phủ đặng xây căn hộ buôn bán có thời hạn (20, 30 - 50 năm). Như vậy, hết thời hạn thuê, Chính Phủ có quyền thu hồi lại đất, lúc đó, chủ đầu tư đã hoàn thành phần nghĩa vụ và nhiệm vụ của họ, để lại cho khách hàng nhà những vấn đề pháp lý sau đó. những đề án như Pacific Palace Thủ đô (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê là 50 năm).., là những ví dụ tiêu biểu của câu chuyện về thời hạn thuê đất của Nhà nước đặng buôn bán ngôi nhà thương mại đặng bán/cho thuê.

Đương nhiên, để thu hút người quan tâm, nhiều chủ đầu tư các đề án kiểu này đều có các “bẫy giấy tờ” trong những điều khoản của hợp đồng thuê làm cho người mua nhà sau khi ký kết, chuyển tiền, về ở mới “ngộ ra”, kiểu như: “Trong suốt thời hạn thuê, nếu có sự thay đổi luật pháp hoặc khi có sự giải thích hoặc tiến hành luật pháp cho phép Bên cho thuê được bán nhà chung cư, Bên cho thuê sẽ nỗ lực một cách thích hợp (tuy nhiên đây không phải là trách nhiệm) đặng xin phép bán nhà chung cư cho bên thuê”; hoặc: “Bên cho thuê sẽ nỗ lực một cách hợp lý (tuy vậy đây chăng phải là nhiệm vụ) nhằm trợ giúp cho Bên thuê trong việc nhận giấy chứng nhận quyền mua được căn hộ…”.

Một dạng tranh chấp khác cũng diễn ra phổ biến dính dáng đến HĐMB nhà ở chính là việc giao kết HĐMB với bên bán là người đại diện theo luật pháp của CĐT. Do những quy định về việc giao kết HĐMB phải qua sàn giao dịch, nên có chuyện, nhiều chủ đầu tư dự án phải “chấp nhận” bán sản phẩm của mình qua sàn hoặc ưng chuẩn những nhà đầu tư thứ cấp. Từ đây, nhiều hệ lụy nảy sinh can hệ tới mua bán căn hộ mà phần thua thiệt đều thuộc về khách hàng.

dự án Văn Phú Victoria đã phải chấm dứt hợp đồng với 5 các nhà đầu tư thứ cấp vì những vi phạm của giới đầu tư thứ cấp này liên can đến thu tiền của khách mua nhà, nhưng chăng nộp hoặc nộp chớ đủ về cho CĐT. đề án Sky Garden Towers do DN TNHH Định Công (thành viên của Vân Thái Group) làm chủ đầu tư cũng đang khiến người mua nhà lo lắng khi mà những hợp đồng đã ký với Tổng giám đốc và người được ủy quyền, thì cả hai người này hoặc chẳng thể contact được hoặc đã đừng còn ràng buộc nghĩa vụ với chủ đầu tư nữa...

Một tranh chấp tiềm ẩn khác liên quan tới người ký kết HĐMB đại diện cho bên bán - CĐT mà nhiều người quan tâm hay bỏ qua, hoặc chớ lưu tâm kỹ, đó là việc người ký chớ có thẩm quyền (không được ủy quyền của chủ đầu tư để giao kết HĐMB hoặc ký vượt quá phạm vi ủy quyền…). Trên thực tế, các HĐMB kiểu này, luật pháp đã có sự điều chỉnh chặt chẽ về mặt thủ tục. Theo đó, CĐT ký HĐMB chuẩn y người được ủy quyền thì phải tuân thủ quy định: Giấy ủy quyền phải hợp lệ (nội dung, khuôn mẫu, phạm vi, thời gian ủy quyền); phải thông tin trước cho bên mua về vấn đề này; Giấy ủy quyền phải đính kèm HĐMB như là phần nào chăng tách rời của HĐMB…

các nguy cơ của việc giao liên kết đồng góp vốn dành quyền mua chung cư, ký HĐMB qua các nhà đầu tư thứ cấp đã được nhiều chuyên gia cảnh báo. Điểm cần chú ý đối với cư dân nhà thời điểm hiện nay và sau này, đó là: phân khúc đã kinh qua giai đoạn tranh mua, hiện khách hàng là thượng đế, kênh thông tin phong phú (đặc biệt là thông tin về đề án, tín nhiệm của chủ đầu tư, sản phẩm có thể “nhìn tận mắt sờ tận tay”), nên người mua nhà chớ tham dự đầu tư/chuyển nhượng căn hộ theo kiểu “góp vốn đầu tư”.


Cách tính tổng diện tích chung cư mới: người mua nhà vẫn cần cẩn thận

Sau những phản ứng của thị trường về cách tính diện tích căn hộ theo Thông tư số 16/2010, Bộ XD đã ban hành Thông tư 03/2014/ TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), đưa ra cách tính thống nhất về tổng diện tích căn hộ theo phương thức đặng định rõ giá bán. Theo đó, qui mô dùng chung cư được tính theo kích thước thông thủy (hình 1) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao hàm cả phần diện tích tường ngăn các phòng nội khu nhà chung cư và tổng diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các chung cư, qui mô sàn có cột, hộp chuyên môn nằm nội khu chung cư. Khi tính tổng diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần tổng diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

tuy nhiên, khi ký HĐMB và đặc biệt là nhận bàn giao căn hộ, người quan tâm nhà cần đề nghị chủ đầu tư ghi rõ trong biên bản giao lại căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng nhà chung cư thực tế giao lại và diện tích ghi trong HĐMB căn hộ đã ký. lưu ý là biên bản giao lại nhà chung cư hoặc phụ lục hợp đồng được coi như một bộ phận không thể tách rời của HĐMB căn hộ.